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在城市房地產(chǎn)估價中，市場法是比較經(jīng)常運用到的一種方法，市場法形成的理論依據(jù)是房地產(chǎn)形成的替代原理。

一、替代原則

1.在房地產(chǎn)的估價報告的估價原則中，均出現(xiàn)：恪守“獨立、客觀、公正、合法”，遵循合法原則、替代原則、估價時點原則、公平原則。

2.替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

所謂的類似房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)中的用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、建筑檔次、權力性質(zhì)等方面與估價對象的相同或者相當，并與估價對象處于同一供求圈。所謂的同一供求圈，是指與估價對象具有**的替代關系、價格會相互影響的其他房地產(chǎn)的區(qū)域范圍。

3.替代原則要求所使用的可比實例必須是與估價對象具有**替代性的房地產(chǎn)，然后根據(jù)他們之間的差異對具有**替代性的房地產(chǎn)的價格作適當?shù)恼{(diào)整。

不能獨立地思考估價對象的房地產(chǎn)的價格，而要考慮相近效用房地產(chǎn)價格之間的差別。

特別是作為同一估價機構(gòu)，在同一個城市、同一時期，按同一估價目的，對不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價結(jié)果應該有一個合理的價差，尤其是好的房地產(chǎn)的價格不能低于差的房地產(chǎn)的價格。

4.在現(xiàn)實中，拆遷鑒定專家就發(fā)現(xiàn)這種情況：單宗房地產(chǎn)的估價結(jié)果難以看出其不合理之處，但是把它與其他房地產(chǎn)的價格或估價結(jié)果放到一起進行比較時就發(fā)現(xiàn)其不合理，沒有合理的差價，甚至出現(xiàn)價格高低順序顛倒的情況。如：同梯位的單元，第三層的價格比**層的價格更低的情況。

二、做房地產(chǎn)估價時需要考慮的因素

(一)替代原則需要估價人員必須選取正常市場價格的案例

1.由于估價對象的未知價格是通過類似房地產(chǎn)的已知價格來求取的。

市場上交易雙方的動機、偏好、對市場行情的了解及討價還價能力不同，具體的一宗房地產(chǎn)可能會偏正常市場價格。

但是，只要有較多的實例，根據(jù)大數(shù)定律，其成交價格的綜合結(jié)果可以作為市場價格的**參考。

2.特別應當注意的是，目前存在較多的是由于稅費負擔的因素，導致部分交易案例買賣雙方報交易所備案的價格與實際的成交價存在較大的差異。

如果使用這些案例作為可比實例，將導致估價結(jié)果與市場行情存在明顯的背離。

3.所以采用市場法的前提條件，應當要選取正常市場價格的案例作為可比實例，否則在報告的初始階段就已采用不客觀的數(shù)據(jù)，那接下來的修正也就不可能得到一個公允的估價結(jié)果。

(二)建立價格可比基礎中應當考慮的問題

1.選取了可比實例后，一般需要對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使他們之間的口徑一致、相互可比、 并統(tǒng)一到需要求取的估價對象的價格單位上來，而后進行修正、調(diào)整建立共同的基礎。

2.建立價格可比基礎包含：統(tǒng)一付款方式、 統(tǒng)一采用單價、 統(tǒng)一幣種和貨幣單位、 統(tǒng)一面積內(nèi)涵、統(tǒng)一面積單位。

3.根據(jù)目前的情況，可比案例如果為二手房，在建立統(tǒng)一價格內(nèi)涵中需要特別注意的是內(nèi)裝修及土地使用權的方式。

在早期的拆遷評估中，基本上估價機構(gòu)將內(nèi)裝修因素列入個別因素中進行修正，而將土地使用權取得方式的不同涉及到土地出讓金在**進行扣除。

后來多數(shù)機構(gòu)達成比較一致的意見，覺得應當在建立價格可比基礎里予以調(diào)整、修正，來建立共同的基礎。特別是土地出讓金，由于選取的案例為樓層不一致的單元房，而且土地級別也可能存在不同等級，土地出讓金在建立價格可比基礎時直接扣除應當更合適。

(三)對交易情況的修正

1.交易情況的修正就是要將不正常的成交價格修正為正常的成交價格。

2.就目前有些城市的情況看，存在因虛報而出現(xiàn)的不正常的成交價格。作為一個估價小組來說，如果要采用這樣的案例，那么就應將其修正到正常的成交價格上來。

3.如果是稅費方面的轉(zhuǎn)移，這樣的申報的價格偏離幅度還不會很大，比較容易修正。 但如果是存心虛報成交價格，那就會存在實際的成交價格與申報價格差異明顯，可能修正的幅度會超過《房地產(chǎn)估價規(guī)范》里規(guī)定的幅度范圍(單項不超過20%)，所以如果出現(xiàn)此類型的案例，就要果斷舍去此案例。

(四)對交易日期的調(diào)整

交易日期的調(diào)整實際上是對房地產(chǎn)市場狀況對房地產(chǎn)價格的影響進行調(diào)整，所以也可以成為房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)整。

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